기존 주택 판매량, 높은 모기지 금리에도 불구하고 증가세
미국 주택 시장이 예상 외로 높은 모기지 금리에도 점진적인 회복세를 보이고 있다. 최근 보고서에 따르면 기존 주택 판매량이 3개월 연속 상승하며 코로나19 팬데믹 이전 수준과의 격차를 줄여가고 있다.
지난 19일(현지시간), 전미부동산중개인협회(NAR)는 11월 기존 주택 판매량이 연율 420만 채에 달했다고 발표했다. 이는 전년 동월 대비 6.1% 상승한 수치로, 2021년 이후 가장 큰 연간 상승률이다. 또한 다우존스 및 월스트리트저널에서 집계한 경제학자들의 예상치인 410만 채를 웃도는 결과였다.
역사적으로는 여전히 낮은 수준 유지
그럼에도 불구하고 시장 거래량은 아직 역사적 평균치에 미치지 못하고 있다. 높은 금리와 치솟은 주택 가격이 잠재적 구매자들의 발목을 잡고 있는 상황이다. NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 “현재 주택 판매량은 금융 위기를 겪던 1995년 이후 가장 낮은 연간 실적을 기록할 것으로 보인다”고 언급했다. 그는 또한 최근 나타나고 있는 “고금리 적응 현상”이 매수세를 일정 부분 회복시키고 있을 가능성이 있다고 분석했다.
윤은 “소비자들이 현재 높은 금리를 새로운 표준으로 받아들이고 있는 것으로 보인다”고 말했다. 이는 더 이상 낮은 금리를 기대하지 않고 현재의 금융환경에 적응하며 주택 구매를 결정하는 소비자들이 늘어나고 있음을 시사한다.
모기지 금리 현황과 영향
프레디맥(Freddie Mac)에 따르면, 지난 11월의 30년 고정금리 모기지 평균 금리는 6.72~6.84% 사이로 기록되었다. 이는 팬데믹 초기였던 2021년 초 역사적 최저 금리인 2.65%에 비해 2배 이상 높은 수준이다. 경제 상황에 따라 일부 주택 소유주들은 낮은 금리를 포기하고 더 높은 금리로 재융자를 받으며 새로운 거주지를 찾아야 하는 상황에 놓였다.
윤은 “퇴직, 직장 이동 등과 같은 삶의 변화가 주거 환경의 변화를 요구하면서 3~4%로 고정된 낮은 금리를 포기하게 되는 경우가 많다”고 설명했다.
주택 구매 비용 증가
높은 금리는 주택 구매 비용을 크게 증가시키고 있다. 중위 가격이 40만 6,100달러(약 5억 6,854만 원)에 이르는 집을 6.84% 금리로 구매할 경우, 20%의 계약금을 납부하고 30년 고정금리를 적용했을 때 월 납부 금액은 약 2,127달러(약 297만 원)에 달한다. 반면, 팬데믹 전인 2020년 3월 초 평균 금리인 3.29%로 동일 가격의 주택을 구입했을 경우 월 납부 금액은 약 1,421달러(약 198만 원)에 불과했다.
이와 같은 차이는 많은 잠재적 구매자들이 여전히 높은 금리에 부담을 느끼고 시장 진입을 망설이게 만드는 주요 요인으로 작용하고 있다.
연준의 금리 정책과 시장 반응
최근 연방준비제도(Fed)가 기준 금리를 9월 이후 1%포인트 인하했음에도 불구하고 모기지 금리는 이에 직접적인 영향을 받지 않았다. 모기지 금리는 은행 간 단기차입 금리인 연방기금금리 외에도 10년 만기 국채 수익률 및 인플레이션 우려 등 다양한 금융 시장 변수의 영향을 받기 때문이다.
특히 최근 연준이 추가 금리 인하에 대한 기대를 축소하면서 10년 만기 국채 수익률이 급등, 모기지 금리를 낮추는 데 걸림돌로 작용하고 있다.
전망
주택 시장 전문가들은 금리와 주택 가격 안정화가 필수적이라며, 지속 가능한 가격 정책과 금융 시장의 안정이 구매자들의 부담을 줄이는 데 중요하다고 강조하고 있다. 금리가 높은 수준에서 유지되더라도 소비자의 적응 과정에 따라 주택 시장이 점진적으로 회복될 가능성을 시사하지만, 여전히 판매량과 주택 접근성 감소라는 현실적 한계가 존재한다.
