S&P 케이스-실러 3월 지수에서 20대 도시 절반 이상이 전년 대비 하락을 기록했다. 시애틀 -2.5%, LA -1.6%, 탬파 -1.9%로 선벨트·서부 약세 두드러지는 반면 시카고·뉴욕은 상승세 유지.
S&P 케이스-실러 20개 도시 복합 주택가격 지수(3월)가 전년 동월 대비 0.80% 상승에 그치며 2023년 7월 이후 가장 낮은 연간 상승률을 기록했다. 시장 예상치(+1.0%)를 하회했으며, 20대 도시 중 절반을 넘는 도시가 전년비 마이너스를 기록했다. 전월비 기준으로도 -0.16%로 2회 연속 하락했다.
도시별 양극화가 뚜렷하다. 시애틀이 -2.5%로 하락폭이 가장 컸고, 덴버(-2.0%), 탬파(-1.9%), 댈러스(-1.7%), 피닉스(-1.6%), 로스앤젤레스(-1.6%)가 뒤를 이었다. 워싱턴DC도 -0.1%로 마이너스 영역에 진입했다. 팬데믹 이후 급등을 이끌었던 선벨트(텍사스·플로리다·애리조나)와 서부 해안 도시들이 조정 국면에 본격 진입한 모습이다.
반면 중서부·북동부는 여전히 강세다. 시카고가 +6.1%로 전국 1위를 기록했으며, 뉴욕(+4.0%)과 클리블랜드(+3.0%)가 뒤를 이었다. S&P 다우존스인덱스의 고정소득 부문 헤드 니콜라스 고덱은 "6% 수준의 주담대 금리가 구매력과 거래 활동을 계속 억제하며 명목 집값 상승률을 인플레이션 아래로 끌어내리고 있다"고 진단했다.
명목 집값 상승률(0.80%)이 현재 소비자물가 상승률을 밑돌면서 실질 주택 자산 가치는 10개월 연속 하락 중이다. 2022년 4월 역대 최고치(+21.3%)를 기록한 케이스-실러 지수는 이후 급격히 식으면서 현재 2023년 여름 수준으로 되돌아왔다. 트레이딩이코노믹스는 2분기 말 기준 0.60%까지 추가 둔화를 전망했다.
미국 집값 둔화는 연준의 금리 인하 결정에 영향을 줄 수 있다는 점에서 한국 투자자에게도 간접 파급 효과가 크다. 주담대 금리 6%대가 지속되면 주택 거래량 위축으로 주택건설사(DR 호튼, 레나) 실적에 부담이 된다. 반면 내 집 마련을 포기한 수요가 임대로 이동하면서 주거용 리츠(에쿼티 레지덴셜, 어밸론베이)는 수혜를 볼 수 있다.
선벨트 지역(텍사스·플로리다·애리조나) 위주 포트폴리오를 가진 주거 리츠는 집값 하락이 매물 증가→임대 경쟁 심화로 이어질 수 있어 리스크 요인이다. 뱅가드 부동산 ETF(VNQ)나 아이쉐어즈 미국 부동산 ETF(IYR)는 전반적인 미국 리츠 시장에 분산 투자하는 방법으로 활용할 수 있다.
DR 호튼 (나스닥: DHI) — 미국 최대 주택건설사, 선벨트 비중 높아 집값 약세 리스크 레나 (나스닥: LEN) — 주택건설 2위, 텍사스·플로리다 노출도 높음 에쿼티 레지덴셜 (나스닥: EQR) — 주거용 리츠, 임대 수요 전환 수혜 VNQ — Vanguard Real Estate ETF (미국 리츠 전체) IYR — iShares US Real Estate ETF
전년 동월 대비로는 0.80% 올랐지만, 같은 기간 소비자물가 상승률이 이보다 높아 실질 구매력 기준으로는 집값이 하락한 것이다. 전월 대비로는 -0.16%로 실제 하락이다.
미국 부동산 리츠(VNQ, IYR 등)나 주택건설 ETF에 투자한 경우 직접 영향을 받는다. 또 미국 집값 둔화는 연준 금리 인하 논의를 가속할 수 있어 달러화 흐름과 국내 채권·외환에도 간접 영향을 준다.
한국 자산운용사가 미국 ETF 회사를 인수한다. 월스트리트가 고개를 갸웃했다. 7년 뒤 글로벌X 운용자산은 50조 원을 넘었다.
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중서부·북동부는 팬데믹 기간 상승폭이 상대적으로 작았고, 공급도 제한적이다. 이민·인구 유입이 꾸준하고 임대료 대비 집값 밸류에이션도 낮아 투자 매력이 유지되고 있다.
역사적으로 2021~2022년 3% 미만 금리와 비교하면 월 상환액이 두 배 가까이 늘어난 수준이다. 구매력이 크게 낮아져 거래량이 줄고 가격 하방 압력으로 작용한다.
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